2024年5月16日, 由中國(guó)企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2024中國(guó)房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會(huì)暨第二十二屆產(chǎn)城融合投融資大會(huì)

　　2023年，房地產(chǎn)上市公司收入規(guī)模階段性上升，凈利潤(rùn)持續(xù)下滑，流動(dòng)性有所惡化，且企業(yè)間經(jīng)營(yíng)規(guī)模、財(cái)富創(chuàng)造力和財(cái)務(wù)穩(wěn)健等方面的表現(xiàn)持續(xù)分化。未來(lái)新房市場(chǎng)將緩慢復(fù)蘇，行業(yè)將加速出清、重整，未來(lái)?yè)碛辛己没久妗⒑诵臉I(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)、聚焦高能級(jí)城市的房地產(chǎn)上市公司將釋放更高的企業(yè)價(jià)值。

　　2023年，房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)規(guī)模連續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng)，降幅擴(kuò)大。其中，滬深上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為1309.9億元，較上年下降8.1%，降幅較上年擴(kuò)大3.3個(gè)百分點(diǎn)。內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為1951.6億元，較上年下降7.9%，降幅較上年擴(kuò)大2.6個(gè)百分點(diǎn)。滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)連續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng)，行業(yè)持續(xù)縮表。行業(yè)縮表主要源自民營(yíng)和混合所有制房企縮表，央企資產(chǎn)規(guī)模與上年基本持平，地方國(guó)企資產(chǎn)規(guī)模小幅增長(zhǎng)。

　　2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在深度調(diào)整周期，上市房企主動(dòng)收縮投資規(guī)模，加快竣工結(jié)轉(zhuǎn)，年末存貨規(guī)模下降，受銷(xiāo)售下降和融資受限影響，貨幣資金規(guī)模連續(xù)兩年下降，上市房企降低權(quán)益性投資規(guī)模，適度提高持有性物業(yè)規(guī)模，適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展新階段要求，推動(dòng)總資產(chǎn)規(guī)模有序下降。

　　2023年，滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司竣工結(jié)轉(zhuǎn)加速，營(yíng)收增速較上年明顯回升，凈利潤(rùn)繼續(xù)下滑。其中，剔除異常值后，滬深上市房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)收入均值為273.5億元，同比增長(zhǎng)2.1%；內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)收入均值為396.1億元，同比增長(zhǎng)5.0%。滬深、內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司凈利潤(rùn)均值分別為3.0億元、-21.3億元，同比下降，降幅有所收窄。

　　過(guò)去幾年銷(xiāo)售額增速逐年下滑，2023年上市房企結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模因前期積累較高且上年下滑過(guò)快后出現(xiàn)反彈，其增長(zhǎng)可持續(xù)性有限，結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)模短期內(nèi)維持下行趨勢(shì)。同時(shí)，近兩年市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，短期內(nèi)對(duì)銷(xiāo)售毛利率形成較大壓力，隨著這部分銷(xiāo)售資源逐步轉(zhuǎn)入竣工交付，短期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)業(yè)績(jī)承壓。

　　2023年，上市房企凈利潤(rùn)率均值、凈資產(chǎn)收益率均值為負(fù)。滬深、內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司凈利潤(rùn)率均值分別為-0.8%、-24.0%，較上年下降。

　　2023年，行業(yè)繼續(xù)在調(diào)整期運(yùn)行，滬深上市公司及內(nèi)地在港上市公司負(fù)債率均有所上升。滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司凈負(fù)債率均值為91.2%、163.1%。短期償債能力持續(xù)下降，滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司現(xiàn)金短債比均值分別為1.14、0.75。

　　上市公司流動(dòng)性出現(xiàn)明顯分化，頭部央國(guó)企及部分穩(wěn)健型民企持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，負(fù)債率下降；部分民企和混合所有制企業(yè)由于存量債務(wù)到期、再融資不足導(dǎo)致債務(wù)壓力加大。

　　注1：此處為每日累計(jì)漲跌幅=[（交易日收盤(pán)價(jià)-起始日收盤(pán)價(jià)）/起始日收盤(pán)價(jià)]*100%

　　2023年，房地產(chǎn)板塊持續(xù)走低，滬深及內(nèi)地在港房地產(chǎn)上市公司表現(xiàn)整體不如大盤(pán)。2023年A股市場(chǎng)經(jīng)歷了較大波動(dòng)，年末滬深300同比下跌11.4%，2023年年末申萬(wàn)地產(chǎn)指數(shù)同比下降26.4%。港股市場(chǎng)在2023年的整體走勢(shì)延續(xù)了2022年的弱勢(shì)、在震蕩中持續(xù)走低，2023年年末恒生指數(shù)同比下降13.8%，港股房地產(chǎn)板塊整體隨大盤(pán)波動(dòng)，恒生地產(chǎn)指數(shù)同比下降29.6%。

　　房地產(chǎn)上市公司估值承壓，新房市場(chǎng)延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，投資者將更加關(guān)注企業(yè)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力和長(zhǎng)期價(jià)值，保持穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)、展現(xiàn)出拿地能力、經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)較強(qiáng)的企業(yè)更易獲得投資者的青睞。

　　探索新發(fā)展模式，代表房企總體上均采取“開(kāi)發(fā)+經(jīng)營(yíng)”為模式的輕重并舉發(fā)展策略，代表房企往往采用“住宅開(kāi)發(fā)/重資產(chǎn)+X”的方式，其中X代表運(yùn)營(yíng)與服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)，包含購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店、長(zhǎng)租公寓、代建、裝飾、展覽、康養(yǎng)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

　　房企構(gòu)建新發(fā)展模式初現(xiàn)成效，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)快于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，重要性日益凸顯。從業(yè)務(wù)規(guī)?？矗湫头科?經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)營(yíng)收在2018年至2023年之間年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到21.0%，增速比開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)高出6.4個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，較高的增速也使經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)在企業(yè)整體營(yíng)收中的占比呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。從利潤(rùn)來(lái)看，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利下滑，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)貢獻(xiàn)度凸顯。2018年至2023年，典型房企毛利中來(lái)自經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的占比從8.9%增長(zhǎng)到26.5%。

　　4萬(wàn)+房地產(chǎn)報(bào)告每日更新，涵蓋住宅市場(chǎng)、房企研究、土地市場(chǎng)、物業(yè)研究、政策解讀、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域；

　　2300個(gè)城市地產(chǎn)數(shù)據(jù)、225萬(wàn)宗土地的推出成交信息、40萬(wàn)個(gè)住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)棟商用物業(yè)的交易數(shù)據(jù)；

　　中國(guó)城市投資吸引力排名，百城房?jī)r(jià)，查城市、查房企、查地產(chǎn)數(shù)據(jù)、查房地產(chǎn)政策；

　　京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、長(zhǎng)江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣(mài)快訊。