上海房地產(chǎn)新政“滬九條”自5月28日正式施行，受到市場各方高度關(guān)注?！皽艞l”落地十余天來，市場反饋如何？短期內(nèi)，上海會不會繼續(xù)出臺調(diào)整優(yōu)化政策？上海樓市接下來將怎么走？

　　帶著這些市民關(guān)心的焦點(diǎn)問題，記者采訪了上海市住建委、市房管局、市規(guī)劃資源局、人民銀行上海市分行、市公積金管理中心等相關(guān)負(fù)責(zé)人，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人、中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，以及專家學(xué)者。

　　從各方反饋看，此次“滬九條”體現(xiàn)了政策優(yōu)化的整體性、系統(tǒng)性、綜合性，政策力度也比較大，超出各方預(yù)期。

　　記者走訪多家市場主體了解到，新政出臺以來，政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，一手住房來訪量和成交量提升，二手住房帶看量和成交量明顯增加，成交價格總體平穩(wěn)。

　　數(shù)據(jù)顯示，端午三天假期上海二手住房日均成交418套，比今年“五一”假期日均成交套數(shù)增加171%；節(jié)后兩天日均成交810套，回升至新政出臺后一周的成交水平。

　　“總的來說，‘滬九條’針對引導(dǎo)合理住房需求進(jìn)行了通盤考慮，近階段，上海層面應(yīng)該不會再次大力度調(diào)整政策?！鄙虾Ｉ鐣茖W(xué)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任萬勇認(rèn)為，“從上海的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市規(guī)劃建設(shè)等各方面綜合因素來看，我們對上海房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展和住房民生領(lǐng)域的合理改善，是很有信心的”。

　　問題一，“滬九條”的出臺過程是怎么樣的？整體政策措施有什么特點(diǎn)？政策力度有多大？

　　上海市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次調(diào)整優(yōu)化政策是相關(guān)部門深入分析研判市場變化趨勢，廣泛聽取專家學(xué)者、市場主體等各方面的意見建議，在此基礎(chǔ)上，綜合考量形成的一攬子政策措施。

　　“政策出臺后，普遍反映此次優(yōu)化政策體現(xiàn)了整體性、系統(tǒng)性，政策力度也較大?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人表示。比如，在住房限購政策方面，立足服務(wù)安居、促進(jìn)職住平衡，縮短了非滬籍居民購房繳納社保年限，擴(kuò)大了購房區(qū)域，增加了多孩家庭購房套數(shù)，支持企業(yè)購房用于職工租住。

　　在住房信貸政策方面，此次調(diào)整優(yōu)化后，個人住房貸款利率下限已降至4%以下；最低首付比例方面，首套房貸已降至20%，滿足合理購房貸款需求。

　　在住房公積金政策方面，居民最高貸款額度提高幅度在30%左右，首套住房家庭公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度為160萬元，多子女家庭在此基礎(chǔ)上上浮20%政策不變，最高可達(dá)192萬元。

　　一，綜合施策。統(tǒng)籌供應(yīng)和需求，促進(jìn)市場供需總體平衡；統(tǒng)籌市場和保障，綜合考慮總供應(yīng)和總需求，租購并舉促進(jìn)住房市場和住房保障兩個體系協(xié)同發(fā)展；統(tǒng)籌增量和存量，注重提升住房品質(zhì)，鼓勵建設(shè)好房子，加快推進(jìn)“兩舊一村”改造等城市更新，多渠道改善居住條件。

　　二，分類施策。在供應(yīng)端，充分發(fā)揮城市總規(guī)的統(tǒng)領(lǐng)作用，匹配市場需求優(yōu)化土地供應(yīng)，根據(jù)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等，合理把握規(guī)劃時序和開發(fā)節(jié)奏、結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量供地；更好滿足改善性住房需求，優(yōu)化套型結(jié)構(gòu)，提高中小套型住房面積標(biāo)準(zhǔn)，差異化降低中小套型住房比例。在需求端，立足服務(wù)安居，針對區(qū)域市場特點(diǎn)，差異化、分區(qū)域優(yōu)化住房限購政策，縮短非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限，擴(kuò)大重點(diǎn)區(qū)域人才和非滬籍單身人士的購房區(qū)域。在信貸端，為促進(jìn)重點(diǎn)區(qū)域職住平衡，在新城和南北轉(zhuǎn)型等區(qū)域繼續(xù)實(shí)行差異化住房信貸政策。

　　三，精準(zhǔn)施策。支持多子女家庭合理住房需求，在增購一套住房的基礎(chǔ)上，配套享受首套住房信貸政策，減輕購房利息負(fù)擔(dān)。支持居住困難家庭改善居住條件，對符合條件的“以舊換新”居民家庭，給予住房置換期間過渡租房、裝修搬家等適度補(bǔ)貼。堅(jiān)持需求導(dǎo)向，增存結(jié)合健全住房保障體系，探索通過國有平臺公司等主體收購、躉租適配房源，優(yōu)化住房保障供給。支持企業(yè)多渠道解決職工居住問題，對企業(yè)購買小戶型二手住房用于職工租住的，不再限定購買住房套數(shù)。優(yōu)化限購政策口徑，取消離異購房合并計(jì)算住房套數(shù)規(guī)定，調(diào)整住房贈與規(guī)定，已贈與住房不再計(jì)入贈與人擁有住房套數(shù)。

　　問題三，“滬九條”正式施行以來，市場反應(yīng)怎么樣？新房二手房成交量有沒有增加？房價有沒有出現(xiàn)反彈？

　　記者走訪多家市場主體了解到，新政出臺以來，政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，交易活躍度明顯提升，一手房和二手房的成交量均增加，端午假期成交水平明顯高于“五一”假期的水平，成交價格總體平穩(wěn)。

　　整體來看，5月28日至6月10日，上海一手房認(rèn)購總體平穩(wěn)，全市共有10個樓盤完成認(rèn)購，認(rèn)購水平略高于同板塊平均水平。一手住房項(xiàng)目來訪量明顯增加，部分有一定市場熱度的續(xù)銷項(xiàng)目，預(yù)定量增加比較明顯。成交量提高，5月28日至6月10日，一手住房日均成交2萬平方米，比5月1日至27日的日均成交量增加42%。端午三天假期一手住房日均成交0.82萬平方米，比今年“五一”假期日均成交增加41%。

　　具體樓盤中，5月27日至6月10日，金地嘉峯匯項(xiàng)目來訪增長30%，成交增加256%，新政以來成交共計(jì)80套。中華企業(yè)在上海的在售項(xiàng)目咨詢量和來訪量數(shù)據(jù)均出現(xiàn)上升趨勢，新增來訪量增長三成以上，成交認(rèn)購量也同步環(huán)比增長。

　　二手房方面，6月1日和8日分別是“滬九條”施行后的兩個周六，記者走訪了多家中介門店，經(jīng)紀(jì)人帶看量明顯增長。上海規(guī)模最大的中介機(jī)構(gòu)鏈家的數(shù)據(jù)顯示，新政出臺至6月10日，咨詢量與前兩個月對比，日均上漲約50%，帶看量上漲約30%，“新政出臺后，購房人的需求明顯釋放，在端午節(jié)期間，客戶咨詢量、帶看量較新政前的日均上漲30%”。

　　“二手房方面，市場反應(yīng)比前面幾輪政策更加積極?！鄙虾Ｌ窖蠓课菹嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，外環(huán)外區(qū)域的二手房成交變化最為明顯，新政后兩周周均成交套數(shù)較新政出臺前四周周均成交上漲79.58%。購房群體方面，該機(jī)構(gòu)成交最多的人群是受益社保5年改3年政策的非滬籍人士，以及多子女家庭。

　　整體來看，自5月28日至6月10日，上海二手住房市場成交量大幅提高，日均成交700套，比5月1日至27日的日均成交量增加38%；端午三天假期二手住房日均成交418套，比今年“五一”假期日均成交增加171%；節(jié)后兩天日均成交810套，回升至新政出臺后一周的成交水平。成交價格保持平穩(wěn)，跳價、降價成交情況較少。期間，二手住房的先行指標(biāo)明顯提升，新增購房委托比政策出臺前一周增加約45%，帶看量增加約30%，居間合同量增加約70%。

　　問題四，本次住房信貸政策調(diào)整力度較大，首套和二套個人住房貸款利率下限較調(diào)整前均有較大幅度下降，請問可以為居民家庭節(jié)約多少利息支出？銀行已受理尚未發(fā)放的個人住房貸款，是否可以適用新利率政策？

　　記者從人民銀行上海市分行了解到，本次上海個人住房貸款新政對個人住房貸款利率政策下限調(diào)整幅度較大，充分讓利于民，首套房利率下限較調(diào)整前下調(diào)35個基點(diǎn)，二套房下調(diào)35個基點(diǎn)。其中，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)全域的二套房貸利率下降幅度更大，下調(diào)了45個基點(diǎn)。按照100萬元貸款，30年等額本息測算，首套房貸款每月還款最多可以減少197.63元，總利息支出減少7.11萬元。

　　各家銀行充分考慮了在途貸款的實(shí)際情況，本著讓更多貸款購房人享受新政好處的原則，銀行執(zhí)行新政時按照貸款發(fā)放時間為界，5月28日（含）以后新發(fā)放的個人住房貸款按照新政策執(zhí)行，銀行已受理尚未發(fā)放的在途個人住房貸款，均可以適用新政策。

　　問題五，上海公積金政策調(diào)整后，貸款額度可提高到160萬元，多子女家庭最高可貸192萬元，貸足需滿足哪些條件？已申請還未發(fā)放的公積金貸款，是否可以根據(jù)新政提高額度？

　　記者從上海市公積金管理中心了解到，繳存人家庭在上海購買首套住房的，申請最高貸款額度要同時滿足三個條件：兩人及以上家庭申請貸款，且均滿足當(dāng)前正常連續(xù)繳存住房公積金滿6個月的條件；按30倍的住房公積金存儲余額倍數(shù)以及10倍的補(bǔ)充公積金存儲余額倍數(shù)計(jì)算，申請人員在申請時的住房公積金賬戶存儲余額合計(jì)達(dá)到4.34萬元，補(bǔ)充公積金賬戶存儲余額合計(jì)達(dá)到3萬元，可申請最高貸款額度160萬元；多子女家庭住房公積金賬戶存儲余額合計(jì)達(dá)到5.2萬元，補(bǔ)充公積金賬戶存儲余額合計(jì)達(dá)到3.6萬元，可申請最高貸款額度192萬元；具有償還貸款的能力及良好的信用。

　　據(jù)介紹，相關(guān)政策實(shí)施以受理時間為界，5月28日（含）以后受理的公積金貸款按此政策執(zhí)行，尚未發(fā)放的公積金貸款，經(jīng)房屋交易雙方協(xié)商一致需進(jìn)行重新受理的，可向相關(guān)貸款受理機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢。

　　問題六，對于那些暫時沒有購房能力或者達(dá)不到購房條件的人群，政策方面是否有所考量？

　　記者了解到，“滬九條”強(qiáng)調(diào)統(tǒng)籌兼顧“市場和保障”，是要以需求為導(dǎo)向，增量和存量相結(jié)合，加快保障性住房和保障性租賃住房的籌措和建設(shè)，探索通過國有平臺公司等主體收購、躉租適配房源，優(yōu)化住房保障供給。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，“滬九條”中的相關(guān)政策，更加貼近實(shí)際居住需求。在支持居住困難家庭改善居住條件方面，政策提出對符合條件的“以舊換新”居民家庭，給予住房置換期間過渡租房、裝修搬家等適度補(bǔ)貼。對于暫不具備購房條件的群體來說，“滬九條”提出，支持企業(yè)購房用于職工租住，這是上海在支持住房需求多元化方面的探索，是一個亮點(diǎn)。

　　“‘滬九條’是全體系、多維度的政策，不僅覆蓋的人群廣，針對差異化的住房需求也做了細(xì)分，后續(xù)各類群體都可以享受到新政帶來的實(shí)惠?！?上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示。

　　問題七，6月7日，上海發(fā)布了“滬九條”出臺后的首批商品住房用地出讓公告，在推出4幅地塊的同時，也明確了取消商品住房用地溢價率10%上限等要求，這是如何考慮的？

　　上海市規(guī)劃資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，結(jié)合今年第三批次商品住房用地出讓公告發(fā)布，明確有關(guān)工作要求，是細(xì)化落實(shí)“滬九條”中關(guān)于“優(yōu)化本市土地供應(yīng)”的具體舉措。

　　自該批次起，上海取消商品住房用地溢價率10%的上限要求，成交地價由市場化競價確定，進(jìn)一步提升土地資源市場化配置效率。在出讓前，規(guī)劃資源、住建、房管、發(fā)改、財政、金融等部門建立綜合會商機(jī)制，合理設(shè)定出讓起始價格，對市場熱度較高的特定區(qū)域地塊可經(jīng)決策采取差別化調(diào)控措施，在溢價率超過一定限度后轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)，引導(dǎo)市場主體理性競價。

　　在出讓條件確定階段，市級部門通過綜合評估和會商機(jī)制，根據(jù)地塊區(qū)位條件、市場需求等方面情況，差異化確定高品質(zhì)建設(shè)要求，將需要落實(shí)的綠色建筑、超低能耗建筑、裝配式建筑、可再生能源、BIM技術(shù)應(yīng)用等要求作為出讓條件納入土地出讓合同，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)化產(chǎn)品，提升住宅建設(shè)品質(zhì)。

　　后續(xù)，上海將持續(xù)完善商品住房用地交易工作，進(jìn)一步加大區(qū)位條件好、公共服務(wù)設(shè)施齊全、交通出行便捷、市場需求旺盛地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，通過土地開發(fā)更好落實(shí)和強(qiáng)化城市功能。

　　問題八，我們注意到，不少城市近期都出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中不少城市力度還很大。購房者們也關(guān)心，后續(xù)還會不會出臺力度更大的購房支持政策？

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在全國層面，“因城施策”“一城一策”的總基調(diào)沒有變，各地結(jié)合自己的實(shí)際情況，必然會呈現(xiàn)出不同的政策特點(diǎn)。

　　“從上海本身來說，由于市場趨于穩(wěn)定、購房人趨于理性，一些在市場過熱時采取的從緊政策措施，這次得到了及時、全面的調(diào)整優(yōu)化。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。

　　多位專家判斷，隨著“滬九條”的落地，近階段上海層面支持剛性和改善型需求的相關(guān)政策基本到位，未來重在消化吸收。

　　“總體看，‘滬九條’不是短期刺激市場的政策，而是立足滿足市民多樣化、多元化住房需求，既聚焦解決當(dāng)前問題、又著眼長遠(yuǎn)發(fā)展，因城施策、綜合施策，促進(jìn)合理住房需求有序釋放的政策。”上海師范大學(xué)房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦說。

　　問題九，“滬九條”出臺時間不長，對于市場的影響顯現(xiàn)還需要時間，一些市民關(guān)心，房價是否已經(jīng)見底。應(yīng)該怎么看上海房地產(chǎn)市場走向？

　　據(jù)多位專家觀察，“滬九條”發(fā)布后的市場反饋整體上是積極的，對市場的長效作用將逐步顯現(xiàn)。

　　“一方面，購房對一個家庭來說是重大決策，家庭成員之間進(jìn)行磋商、做出決策需要周期，置換群體從賣房到買房有一定的操作周期；另一方面，政策出臺后時間尚短，政策消化和市場傳導(dǎo)，反映在認(rèn)購率或二手房的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上，還需要一定時間。”上海社會科學(xué)院副院長干春暉表示。

　　從企業(yè)角度來看，有頭部房企營銷部人士指出，對未來走勢的判斷，關(guān)鍵還在于前兩周的存量客戶陸續(xù)釋放后，新客進(jìn)場的數(shù)量和持續(xù)度。本次“一攬子”政策力度明顯強(qiáng)于去年9月和12月兩次新政。

　　有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，本次政策出臺釋放了相當(dāng)比例的客戶資格，也帶活了市場，特別是對“剛需客”的效果比較明顯，對市場信心有明顯提振作用。預(yù)計(jì)6月市場能夠逐步改善，價格企穩(wěn)，成交放量。

　　萬勇強(qiáng)調(diào)，總體而言，從上海的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市規(guī)劃建設(shè)等各方面綜合因素來看，我們對上海房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展和住房民生領(lǐng)域的合理改善，是很有信心的。

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