2024 年以來樓市仍處調(diào)整階段。需求端，各地樓市寬松政策密集出臺，隨著杭州、西安限購措施的解除，全國僅余北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，以及天津部分區(qū)域、海南省保留限購政策。同時多城出臺“以舊換新”措施，刺激改善型住房需求入市。供應端，4 月政治局會議定調(diào)“化風險+去庫存”，政策組合拳加速落地見效，意在助力樓市筑底企穩(wěn)。

　　新一輪政策將給市場帶來怎樣的影響？房地產(chǎn)市場去庫存將如何進行？近期，開源證券地產(chǎn)建筑團隊發(fā)布行業(yè)深度報告《地產(chǎn)利好政策頻出，供需兩端發(fā)力推動去庫存》，為您深度剖析政策組合拳對房地產(chǎn)市場的影響，以及房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢。

　　2024年以來，陸續(xù)有重點城市松綁或者全面取消限購政策。其中，北京、上海、廣州、深圳、天津、?？凇靶〔娇炫堋笔剿山壪拶彛缓贾?、成都、長沙、蘇州、西安、珠海則全面取消了限購。

　　隨著杭州、西安、珠海限購措施的解除，全國僅余北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，以及天津部分區(qū)域、海南省保留限購政策。但這幾個城市及地區(qū)也都對限購政策進行了放松調(diào)整，如廣州、天津?qū)τ?20平米以上戶型不限購，北京外環(huán)可多購買1套、上海多孩家庭可再新購1套住房等。

　　截至5月28日全國僅余北京、上海、廣州、深圳、天津部分區(qū)域、海南省保留限購政策

　　數(shù)據(jù)來源：央視新聞、貝殼、建設銀行深圳市分行、天津本地寶公眾號等、開源證券研究所

　　統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度全國商品房銷售面積2.27億平，同比下降19.4%（1-2月-20.5%），實現(xiàn)從2022年2月份以來連續(xù)24個月累計數(shù)據(jù)同比下滑；1-3月商品房銷售額2.14萬億元，同比下降27.6%（1-2月-29.3%），實現(xiàn)從2023年7月份以來連續(xù)8個月累計數(shù)據(jù)同比下滑。進入2024年，樓市仍低位徘徊，為適應新的供求關(guān)系，政策端我們認為仍保留限購措施的城市和地區(qū)，進一步放松限購值得期待。

　　2024年一季度統(tǒng)計局商品房銷售面積和金額分別同比下降19.4%和27.6%

　　需求端除將重點城市限購政策逐步放開外，為了推動城市新房去庫存、激發(fā)住房置換需求，各地紛紛實行“以舊換新”政策。2024年4月23日，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與房地產(chǎn)中介協(xié)會聯(lián)合發(fā)布《開展我市商品住房“換馨家”活動》的通知，鼓勵商品住房“以舊換新”，該活動于5月1日開啟，為期一年，參與的新房項目13個，中介公司21家。至此深圳成為首個批量推出商品房“以舊換新”的一線城市。之后上海、廣州緊跟其后，5月3日，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會與上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會共同啟動了商品住房“以舊換新”活動。5月22日，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會正式推出全市住房“以舊換新”活動倡議書，首批共發(fā)動全市122個房地產(chǎn)項目和12家房地產(chǎn)中介機構(gòu)參與。5月27日，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布第二批參與全市住房“以舊換新”活動項目名單，共70個項目、30余中介機構(gòu)名列其中。廣州全市兩批“以舊換新”項目數(shù)量累計近200個，合作中介機構(gòu)44個，成為規(guī)模最大、配置最優(yōu)的住房“以舊換新”活動。

　　除一線城市深圳、上海、廣州外，2023年以來全國已有多地陸續(xù)實施“以舊換新”政策。據(jù)我們不完全統(tǒng)計，截至2024年5月28日，已有14個省份（含深圳、上海、廣州），超40 城推出商品房“以舊換新”政策，其中江蘇省、山東省、浙江省實施城市最多，分別為9、7、5個城市，分別占已統(tǒng)計數(shù)量的21%、17%、12%。

　　商品房“以舊換新”實施方式眾多，大致可以分為三類：（1）業(yè)主交易；（2）業(yè)主、開發(fā)商、中介簽訂三方協(xié)議；（3）政府、開發(fā)商直接收購。

　　據(jù)我們統(tǒng)計，目前多數(shù)城市會采取業(yè)主、開發(fā)商、中介簽訂三方協(xié)議的方式，21城/占比50.0%，次之為采用市場交易方式，13城/占比31.0%，政企收購城市數(shù)量最少，合計8城/占比19.0%。

　　各地政府為了“以舊換新”活動可以發(fā)揮不錯效果，按照不同換新方式，紛紛提出了多項利好購房者的優(yōu)惠措施，以此降低購房成本，刺激換房需求入市。

　　目前簽訂三方協(xié)議的“代售”模式反響平平，而“政企收購”模式熱度最高。主要是因為該模式可以直接促成舊房交易，減少業(yè)主再去尋找購房者的過程。但政企直接收購僅有小部分城市實施?；谡筚Y金實力、債務情況以及國企投資的資金平衡性和利潤及投資可行性考核審計等，政企直接購買很難在全國大范圍實施。同時以舊換新模式存在諸多限制：

　　區(qū)域限制：比如鄭州在2024年4月首次實施以舊換新政策時，僅在金水區(qū)、鄭東新區(qū)等區(qū)域作為試點。2024年4月大連以舊換新在中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)實施。

　　套數(shù)限制：安徽宣城政府收購二手房僅限額100套；鄭州政府收購二手房限額5000套；南京政府收購二手房限額2000套；南通海安政府收購限額100套等。

　　舊房條件：“以舊換新”過程中，多城會對實施交易的舊房有諸多限制條件。如鄭州要求二手房房屋建筑面積不超過120m2(含)、不存在抵押、擔保、按揭或設立居住權(quán)等情形等；江蘇太倉要求二手房產(chǎn)權(quán)證建筑面積在144平方米以下、房屋用途為住宅（以不動產(chǎn)權(quán)證為準）；青島要求二手房交付時間少于10年等。

　　新房條件：大部分城市對于購置的新房條件是參加“以舊換新”政策的房源，如寧波34個新房樓盤實施“以舊換新”，深圳13個新房樓盤實施“以舊換新”，上海截至5月28日個樓盤支持換新。

　　成交價格：目前所有“以舊換新”模式關(guān)于二手房交易價格的判定，均是通過房產(chǎn)中介按照以往小區(qū)成交價評估其舊房市場價。而且部分城市會對評估價格繼續(xù)折扣。當前樓市下行，房屋實際成交金額往往低于賣房者預期，可能導致“以舊換新”政策實施效果不佳。

　　總價限制：部分城市會要求新房購房款高于二手房出售總房款，如無錫要求存量二手商品住房總價需不高于新購房源總價的60%；安徽宣城要求舊房收購價不高于新房及車位銷售價；河南鄭州要求換房群眾購買新建商品住房總價款不低于二手住房收購總價款等。

　　短期來看，“以舊換新”政策有利于促進一二手房聯(lián)動，有望在提高樓市活躍度方面起到積極作用，同時多地已經(jīng)發(fā)布保租房籌集計劃，未來收購存量二手房作為保租房或是重要方式。但考慮到剛需支付能力和預期均疲弱的態(tài)勢，需加快推進買賣雙方直接成交、二手房帶押過戶、商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款等政策，以降低交易費用。另外，降低交易稅費、提高參與“以舊換新”新房的折扣比例，也有利于促成交易。

　　為了降低住宅庫存，除通過收購業(yè)主存量房，鼓勵業(yè)主“以舊換新”外，政府還會采用“收儲未售新房”模式，直接收購開發(fā)企業(yè)已建成未出售的商品房房源，改作配售型或配租型保障房。5月17日，央行宣布設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構(gòu)按照市場化、法制化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。貸款利率1.75%，期限一年，可展期4次，發(fā)放對象包括21家全國性銀行，預計將帶動銀行貸款5000億元。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，鄭州、濟南、蘇州、重慶等城市均有“國企收儲未售新房”（改作租賃住房）的相關(guān)實踐。

　　鄭州、濟南、蘇州、重慶等城市均有“國企收儲未售新房”（改作租賃住房）的相關(guān)實踐

　　在此之前，央行于2023年2月就已設立“租賃住房貸款支持計劃”，額度為1000億元，支持金融機構(gòu)在8個試點城市發(fā)放租賃住房購房貸款。根據(jù)央行披露數(shù)據(jù)，截至2024年3月末，租賃住房貸款支持計劃貸款余額為20億元，投放較少。這次新增2000億元再貸款規(guī)模，合并為保障性住房再貸款。接下來，在3000億元保障性住房再貸款的支持下，各地推進節(jié)奏或?qū)⒓涌臁?

　　從落實角度來看，“國企收儲未售新房”模式同“以舊換新”模式所存主要矛盾一致，即各方對于收購項目的價格共識、項目是否滿足保障房對戶型/面積/區(qū)位的需要等都決定著政策的推進速度和實際效果。但國企收儲未售新房將對市場產(chǎn)生多方面積極影響：第一，有利于加快保障性住房供給，更好滿足工薪收入群體的住房需求，促進房產(chǎn)資源合理配置。第二，有利于市場庫存的去化，緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力，去庫存效果最為直接。第三，將收儲對象定為已建成未出售商品房，也將有利于促進房企加快項目竣工節(jié)奏。第四，房企出售已建成商品房后，回籠資金可用于支持在建工程，助力保交房。

　　2024年4月30日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應有關(guān)工作的通知》，明確指出：合理控制新增商品住宅用地供應。商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降36個月以下。商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。即去化周期在18個月以上的城市要控制、36個月以上的城市要停止供地。

　　新房市場整體延續(xù)調(diào)整態(tài)勢。我們對國內(nèi)42個重點城市的商品住宅庫存去化情況進行數(shù)據(jù)監(jiān)測，其中包括北京、上海、廣州、深圳4個一線城市，重慶、杭州、南京等23個二線個三四線城市。重點城市銷售情況方面，2024年3月份重點城市平均銷售面積37.3萬平方米，環(huán)比高增104.6%，同比下降46.4%，商品住宅整體成交規(guī)模處2018年來同期低位。不同梯隊城市方面，一線、二線、三四線城市平均銷售面積分別為59.8、44.4、20.3萬方，同比分別下降37.9%、45.5%、56.8%。同比降幅雖有所收窄，但整體來看，當前購房者收入及房價預期尚未完全恢復，整體市場銷售仍承壓。

　　銷售市場承壓情況下，住宅類土地供應規(guī)模再創(chuàng)同期最低值。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至2024年3月底，100大中城市住宅用地供應規(guī)劃建筑面積2104.56萬方，同比下降32.3%，較2月份環(huán)比增長，但仍處于2018年以來同期最低值。其中一線.5%、7.9%、42.9%。

　　不僅土地供應規(guī)模成下降態(tài)勢，且受市場銷售下行因素影響，房企推盤意愿不足。3月份重點監(jiān)測城市整體銷供比為1.85，較2月份下降0.32，但在供應端總體趨緊的情況下呈現(xiàn)出供小于求的特點，市場整體仍處于去庫存階段。

　　受供應縮量影響，重點城市庫存規(guī)模整體下行。截至3月底，重點城市平均庫存規(guī)模858.8萬方，同比小幅下降0.8%。分城市能級看，二線、三線月底平均庫存規(guī)模分別為918.2、732.0萬方，同比分別-9.2%、-6.9%。二線、三線城市平均庫存規(guī)模分別同比連續(xù)下降15、11個月。而一線城市平均庫存規(guī)模不降反增，截至3月底平均庫存規(guī)模993.0萬方，同比增長8.8%。從數(shù)據(jù)上看，一線城市商品住宅庫存整體呈上漲趨勢，庫存充足為市場進一步回暖帶來積極支撐。一線城市的行情活躍也將對其他城市帶來示范效應。

　　重點城市庫存規(guī)模雖持續(xù)下行，但出清周期仍保持較高水平。截至2024年3月底，重點城市去化周期為24.58月，環(huán)比增長4.8%，創(chuàng)2018年以來新高。其中一線個月。從數(shù)據(jù)上看，一、二線個月，庫存壓力相對較小。但三四線城市去化周期接近于警戒值36個月，庫存壓力較大。

　　2024年1月5日，住房城鄉(xiāng)建設部、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》（以下簡稱《通知》），指導各地級及以上城市建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，以發(fā)揮城市人民政府牽頭協(xié)調(diào)作用，因城施策用好政策工具箱，更加精準支持房地產(chǎn)項目合理融資需求。之后各地加快推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效，截至3月31日，各地已向商業(yè)銀行推送“白名單”中，共有1979個項目獲得了銀行授信，總額達到4690.3億元；其中，1247個項目已經(jīng)獲得貸款發(fā)放，總額為1554.1億元。出險房企的優(yōu)質(zhì)項目融資不再會因集團債務而“一刀切”，意味著公司層面資金騰挪壓力有望得到緩解。

　　自2024年1月5日協(xié)調(diào)機制通知發(fā)布以來，各地加快推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效

　　從具體落地情況來看，多省市已公布“白名單”項目具體進展。據(jù)我們不完全統(tǒng)計，截至5月下旬，國內(nèi)多省市已申報“白名單”項目超4800個，融資需求超7800億元，授信額度超2200億元。且各省市對于已納入“白名單”項目的融資審批支持力度加強。

　　在金融管理部門和行業(yè)主管部門等的指導和支持下，銀行機構(gòu)高效審批，有力支持項目建設竣工。據(jù)不完全統(tǒng)計，光大、華夏、中信等19家銀行先后對接項目數(shù)量接近2萬個，已披露批復項目數(shù)超600個，總授信額度超2000億元。

　　從具體企業(yè)名單來看，此次“白名單”項目申報主要是以民企為主。據(jù)“中國建設報”報道，第一批房地產(chǎn)項目名單中，84%的項目屬于民營房企和混合所有制房企開發(fā)的項目。名單下的項目，平均能拿到2-3億融資。所以我們認為融資協(xié)調(diào)機制的建立，將有利于“保交樓”政策的穩(wěn)步推進。

　　據(jù)我們不完全統(tǒng)計，包含旭輝、碧桂園、金科等21家房企參與了項目“白名單”申報工作，其中民企與混合所有制企業(yè)為20個，僅首開股份1家國有企業(yè)。涉及項目數(shù)量超850個，融資需求接近500億元，截至2024年4月底，部分房企已獲銀行融資。如截至3月15日，碧桂園集團旗下已有272個項目被納入“白名單”，已獲融資支持金額達17.32億元；截至4月底，旭輝已有68個項目入圍“白名單”，26個已獲融資支持。

　　2024年以來樓市仍處調(diào)整階段，商品住宅銷售規(guī)模同比持續(xù)下滑。需求端，各地樓市寬松政策密集出臺。隨著杭州、西安限購措施的解除，全國僅余北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，以及天津部分區(qū)域、海南省保留限購政策，對購房人情緒修復有一定積極作用。同時多城出臺“以舊換新”措施，刺激改善型住房需求入市。我們認為該政策疊加多項利好條件，短期可以提振當?shù)負Q房熱情，但受制于諸多限制，或難以大范圍實施。供應端，4月政治局會議定調(diào)“化風險+去庫存”，之后自然資源部發(fā)文再次強調(diào)限制高去化周期城市供地，而根據(jù)我們統(tǒng)計，超半數(shù)重點城市去化周期仍高于18個月警戒線，庫存壓力尚存。此外，為了解決地產(chǎn)商尤其是民企融資困難問題，監(jiān)管部門強調(diào)各地加快推動融資協(xié)調(diào)機制建立，“白名單”融資初見成效。但通過銀行審核項目相對較少，已放款資金體量相比融資需求有一定落差，后續(xù)融資進展仍值得關(guān)注。在房地產(chǎn)發(fā)展新模式下，我們持續(xù)看好投資強度高、布局區(qū)域優(yōu)、機制市場化的強信用房企。推薦標的：保利發(fā)展、招商蛇口、中國海外發(fā)展、建發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、萬科A、綠城中國、新城控股等優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

　　數(shù)據(jù)來源：Wind、開源證券研究所（截至2024年5月28日，港元匯率1港元=0.93人民幣，已評級公司盈利預測來自開源證券研究所， 未評級公司盈利預測來自Wind一致預期）